Dans le BTP marocain, tout commence désormais par une équation devenue presque impossible à résoudre : trouver du foncier à un prix permettant de construire sans basculer dans un modèle économique intenable. Le coût du terrain, qui représentait autrefois un simple poste budgétaire parmi d’autres, est devenu la variable centrale qui structure l’ensemble du marché. Dans plusieurs métropoles, il absorbe entre 40% et 60% du coût total d’une opération.

Même les matériaux ou la main-d’œuvre, soumis pourtant aux pressions inflationnistes mondiales, n’atteignent pas un tel poids. Le promoteur, qu’il soit privé ou institutionnel, commence aujourd’hui ses calculs non pas par le plan architectural ou la faisabilité technique, mais par la valeur du foncier. Cette mutation s’explique par plusieurs dynamiques qui se sont superposées au fil des deux dernières décennies. L’une des plus déterminantes est l’urbanisation rapide du pays. Le haut-commissariat au Plan (HCP) rappelle que le taux d’urbanisation est passé de 55% en 2004 à près de 64% aujourd’hui, une croissance qui exerce une pression continue sur les terrains urbanisables.
À Casablanca, Rabat ou Marrakech, les poches foncières réellement disponibles se réduisent d’année en année. Le foncier existe, mais il n’est pas immédiatement mobilisable : il peut être bloqué par des procédures complexes, un statut juridique flou, des indivisions ou l’absence de raccordements.

Enjeu de la qualité foncière

Pour Youssef Amrani, directeur d’un cabinet de conseil en immobilier, qui accompagne promoteurs et fonds d’investissement, «la rareté du foncier utilisable est aujourd’hui plus problématique que la rareté du foncier en général. Ce n’est pas que le Maroc manque de terrains, c’est que très peu de terrains sont prêts pour un projet rentable dans un délai raisonnable».

Cette distinction nuance profondément le débat public, souvent focalisé sur la quantité, alors que le véritable enjeu se situe du côté de la qualité foncière et de la capacité à intégrer un terrain dans un projet urbain structuré. À cette rareté opérationnelle s’ajoute un phénomène devenu structurant : la spéculation foncière. Elle n’est pas marginale, elle n’est pas périphérique : elle est désormais une composante essentielle du marché. Le foncier, contrairement au bâti, ne se déprécie pas dans le temps.

Cette simple réalité fait de la terre un produit d’épargne, un actif financier, un moyen de thésaurisation. Dans son Rapport sur la stabilité financière 2023, Bank Al-Maghrib souligne que «les transactions foncières à vocation spéculative connaissent une progression régulière, particulièrement dans les zones urbaines à fort potentiel».

Autrement dit, une part croissante des acquisitions ne vise plus la construction, mais l’attente d’une plus-value. Le mécanisme est bien connu : un propriétaire qui anticipe qu’un terrain situé en bordure de Casablanca ou d’Agadir prendra de la valeur dans les cinq prochaines années n’a aucun intérêt à vendre aujourd’hui. Cette attente alimente la tension sur l’offre, réduit la fluidité du marché et contribue à une inflation foncière déconnectée des coûts réels de construction. Plusieurs cabinets internationaux, dont Knight Frank et JLL, estiment que les prix des terrains urbanisables dans le Grand Casablanca ont connu une hausse cumulée de plus de 250% en vingt ans. Or ,ni les revenus des ménages, ni les coûts de construction, ni même la demande réelle n’ont suivi cette dynamique.

Offre moins accessible

Pour les acteurs du secteur, cette dissociation entre valeur économique et valeur spéculative est l’un des obstacles majeurs à la création d’une offre significative pour les classes moyennes. «Lorsque le terrain est acheté 20% trop cher, ce n’est pas 20% que l’on retrouve sur le prix final : c’est souvent 15 à 25% de hausse supplémentaire pour l’acquéreur.

Le foncier agit comme un multiplicateur», explique Youssef Amrani. Il ajoute que, pour de nombreux promoteurs, la seule manière de maintenir la rentabilité est de monter en gamme, d’augmenter la densité, ou de réduire la surface moyenne des appartements. Trois solutions qui, in fine, contribuent à une offre moins accessible. La spéculation n’est pas toujours le résultat d’un calcul purement financier. Dans certaines zones, elle est alimentée par l’anticipation de projets publics majeurs (routes, gares, zones industrielles, pôles touristiques). Elle est aussi nourrie par la complexité administrative : plus les délais pour obtenir un permis ou un changement de vocation sont longs, plus certains acteurs préfèrent vendre avant la phase de développement plutôt que d’assumer le risque du montage.

Et dans ce jeu, la plusvalue spéculative peut rapporter davantage qu’un projet productif. Les délais administratifs constituent en effet l’un des maillons les plus fragilisants de la chaîne foncière. Malgré les efforts de digitalisation via Rokhas.ma, les Centres régionaux d’investissement (CRI) ou encore les guichets uniques, la durée moyenne de maturation d’un projet reste longue : changement de vocation, morcellement, lotissement, obtention des autorisations, passage en commissions… autant d’étapes dont la durée est, dans la pratique, difficilement prévisible. «On peut acheter un terrain en janvier en pensant commencer les travaux en décembre, et finir par démarrer en 2027. Chaque mois de retard se traduit par des charges financières supplémentaires», insiste notre interlocuteur.

Le rôle ambivalent de la fiscalité foncière

Ces charges - intérêts intercalaires, immobilisation du capital, décalage des préventes - pèsent directement sur l’économie du projet. Dans un secteur où la marge nette reste fragile, la gestion du temps devient aussi stratégique que la maîtrise technique. Or, plus les projets s’étalent dans la durée, plus l’incertitude augmente : fluctuation du prix des matériaux, évolution de la demande, arbitrages budgétaires des ménages, encadrement réglementaire. «Nous sommes dans un environnement où le coût de l’immobilisme est devenu un coût réel.

Le foncier cher, combiné à des délais longs, crée un risque systémique pour toute la filière», prévient l’expert. La fiscalité foncière, quant à elle, joue un rôle ambivalent. D’un côté, la loi-cadre 69-19 annonce une refonte globale visant à rendre le système plus équitable et plus incitatif. De l’autre, plusieurs mécanismes existants continuent d’encourager indirectement la rétention. Contrairement à d’autres pays, le Maroc n’applique pas de taxation significative sur les terrains non bâtis en zones urbanisables, un dispositif pourtant utilisé pour lutter contre la spéculation passive. Cela crée une situation où attendre peut rapporter plus que construire. «Tant qu’un terrain peut dormir dix ans sans coût pour son propriétaire, la spéculation restera plus attractive que la production immobilière», note Youssef Amrani.

Le foncier public représente, en revanche, une opportunité considérable. Le Royaume dispose d’un patrimoine foncier vaste et stratégique, situé essentiellement dans des zones urbaines ou en extension urbaine. Son potentiel pourrait permettre de développer des projets intégrés, des zones d’activité, des logements intermédiaires et des équipements structurants. La création du Fonds Mohammed VI pour l’investissement, ou encore les nouvelles sociétés régionales multiservices, laisse entrevoir une gestion plus moderne de ces actifs. Mais ce potentiel reste partiellement exploité, faute d’une vision consolidée et d’une cartographie exhaustive. «Le Maroc dispose du foncier pour transformer ses villes, mais ce foncier est éparpillé entre différentes institutions, géré selon des logiques anciennes et rarement activé avec une stratégie d’ensemble», souligne l’expert.

L’impact massif du foncier sur les prix finaux

Cette fragmentation est l’un des obstacles majeurs à la mise sur le marché d’une offre foncière suffisante. Lorsque l’État mobilise un actif, il doit arbitrer entre sa valorisation financière, sa contribution à la politique d’aménagement, et les attentes des collectivités. Ces arbitrages, souvent longs, ralentissent l’activation du foncier public et renforcent la pression sur le foncier privé, par ricochet sur les prix finaux.

L’impact du foncier sur les prix finaux est donc direct, massif et durable. Lorsqu’un terrain est surpayé de 20%, ce n’est pas 20% que l’on retrouve sur le prix final : la hausse est souvent amplifiée par les charges financières, les ajustements de standing, les risques perçus par les banques et les aléas administratifs. Au bout de la chaîne, ce sont les ménages - notamment les classes moyennes - qui absorbent cette inflation structurelle. Le marché se retrouve ainsi polarisé : d’un côté, les logements sociaux produits sous contrainte; de l’autre, des programmes haut de gamme capables de mieux absorber des coûts fonciers élevés. Entre les deux, l’offre se réduit, rendant plus difficile encore la réalisation des ambitions nationales en matière de logement intermédiaire. Dans cette configuration, plusieurs pistes de réforme émergent.

L’une des plus souvent citées concerne la taxation de la rétention foncière, à l’image de ce qui existe dans certains pays où les terrains constructibles non bâtis se voient appliquer une taxe annuelle dissuasive. Une autre piste, déjà amorcée via Rokhas.ma et les CRI, consiste à réduire les délais administratifs, en imposant des délais contraignants aux commissions locales et en renforçant l’accompagnement technique des porteurs de projets. Une troisième voie, défendue par plusieurs économistes, implique de développer massivement des zones prêtes à l’emploi, dotées d’infrastructures, de documents d’urbanisme stabilisés et d’une fiscalité incitative.

L’opacité de l’information

La transparence foncière constitue également un levier majeur. Aujourd’hui, aucun acteur n’a une vision précise, en temps réel, de l’évolution des prix fonciers au Maroc. Une base nationale ouverte, alimentée par l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), permettrait de limiter les surenchères et d’éviter que certaines transactions isolées ne deviennent des références de marché déconnectées de la réalité économique. «Lorsque l’information est opaque, le prix se déconnecte de la valeur. Lorsque l’information circule, la spéculation perd en intensité», résume Youssef Amrani. Enfin, la mobilisation du foncier public pourrait devenir l’un des piliers de la stratégie future.

L’État, en agissant comme aménageur plutôt que comme simple propriétaire, pourrait créer une offre foncière abondante et qualitative, orientée vers les besoins réels : zones industrielles, pôles logistiques, logements intermédiaires, quartiers mixtes. Plusieurs pays émergents ont adopté ce modèle avec succès, permettant de réduire la pression spéculative tout en stimulant la croissance économique. À l’échelle macroéconomique, les enjeux dépassent largement le seul secteur du BTP.

Le foncier cher renchérit le coût de la vie, augmente les coûts d’installation pour les entreprises étrangères, réduit la compétitivité des villes et limite la capacité du pays à mener des politiques urbaines ambitieuses. «Tant que le foncier reste un actif financier avant d’être un outil de développement, nous aurons du mal à aligner urbanisme, croissance et cohésion sociale», avertit notre expert. Ce constat n’est pas pessimiste, mais lucide : pour libérer le potentiel du BTP, stabiliser les prix de l’immobilier et répondre aux attentes des citoyens, le Maroc devra aborder la question foncière comme un chantier national, transversal, et non comme un simple sujet sectoriel. Le foncier n’est pas un bloc figé: c’est un instrument stratégique. Sa gestion, sa régulation et son activation détermineront la capacité du Royaume à construire ses villes de demain, à soutenir son industrie et à garantir un accès équitable au logement. Les solutions existent, les leviers aussi; reste désormais à les déployer avec cohérence, constance et volonté politique. Car c’est là que se joue une grande partie de l’avenir économique du BTP marocain.