Institué par le dahir 1-07-195 (30 novembre 2007) dans le cadre d’une grande réforme de la fiscalité locale, la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) avait pour objectif principal de lutter contre la spéculation foncière et la rétention de terrains en milieu urbain.

L’objectif était d’inciter à la mobilisation de l’assiette foncière afin de favoriser l’acte de construire et de maîtriser les coûts des bâtiments à travers la limitation de la flambée de l’immobilier, surtout dans les grandes agglomérations à forte croissance démographique et économique. Deux niveaux de taxation sont alors fixés.

Le premier prévoit 4 à 20 DH/m2 pour les zones immeubles, et le deuxième 2 à 12 DH/m2 pour les zones villas. «En pratique, ce système a montré ses limites puisqu’il est fortement critiqué par les contribuables qui le trouvent inéquitable. Les promoteurs sont les principaux concernés. Ils estiment qu’il pénalise l’investissement et considèrent le foncier comme un stock assimilé aux matériaux de construction. Ils l’utilisent au gré du temps, en fonction de leurs programmes d’investissement. De peur de payer de lourdes sommes de TNB cumulées au fil des ans, ils sont obligés de construire alors que la demande ne suit pas. De ce fait, ils se trouvent confrontés à des problèmes de commercialisation et de trésorerie par la suite», explique Mohamed Alaoui, expert en immobilier.

Et de poursuivre que «pour ne pas payer l’impôt, les assujettis à la TNB continuent, dans certaines zones, de déclarer des terrains non bâtis comme étant agricoles pour bénéficier de l’exonération. C’est la raison pour laquelle on trouve encore des champs de blé à l’intérieur du périmètre urbain. Pour contourner également la loi et échapper au contrôle de l’administration fiscale, les promoteurs gardent, dans les zones immeubles, les villas ou les usines dans leur état d’origine et ne procèdent à la démolition que le jour de début des chantiers ou du projet immobilier», explique Alaoui.

Pour remédier à cette situation, une réforme a vu le jour à travers la loi 14-25 adoptée le 13 mai 2025, et qui a pris effet depuis le 1er janvier 2026. Contrairement à l’ancien barème jugé plus rigide, le nouveau est censé être progressif, en prenant en considération le niveau d’équipement de la zone concernée (connexion aux réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement et de voieries). Ainsi, trois niveaux de taxation sont établis. Le premier fixe une fourchette d’impôt entre 15 et 30 DH/m2 pour les zones totalement équipées.

Le deuxième prévoit 5 à 15 DH/m2 pour les zones moyennement équipées et le troisième (0,5 à 5 DH/m2) est destiné aux zones faiblement équipées et qui sont le plus souvent situées dans les zones rurales ou périurbaines. «Même avec cette réforme, le texte est incohérent à plusieurs niveaux. Et les premiers impactés sont les contribuables, car il est difficile de délimiter le périmètre urbain dans plusieurs localités au Maroc, particulièrement celles qui ne sont pas encore dotées de documents d’urbanisme.

Les communes taxent des terrains qui sont à l’origine considérés comme étant agricoles et adoptent systématiquement le niveau de taxation le plus élevé. Criant à l’injustice, plusieurs assujettis à la TNB se sont adressés au tribunal administratif pour réparer le préjudice subi. Ils se trouvent confrontés à une procédure judiciaire compliquée, qui nécessite des expertises et des contre-expertises. Il est donc nécessaire que le législateur clarifie davantage les clauses de la loi, particulièrement sur le plan technique, pour éviter les litiges entre l’administration et les contribuables», conclut Mohamed Alaoui.